Megtámadnád a közgyűlés határozatát? Úgy érzed, hogy átvertek a közgyűlésen? Kéményfelújításról vagy új kazánról döntött a ház? Problémásnak találod a közös képviselő megválasztását? Liftcseréről és költséges felújításokról akarnak dönteni? Engedélyezték az AirBnB-t? Meddig mehet el a többség a kisebbséggel szemben? Sokszor nem könnyű az ilyen kérdéseket megválaszolni. Mi sem tudjuk. Viszont abban segítünk, hogy hogyan érheted el a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását.
A demokrácia jó dolog, de egy sokszereplős társasház esetében egy-egy döntés után gyakran marad elégedetlen tulajdonostárs. Mindenkinek ismerős a kép, amikor az elégedetlen tulajdonosok azon gondolkodnak, hogy miképpen “érvényteleníthetik” a határozatot. Biztosan magunk is hallottunk már olyan telefonbeszélgetéseket, ahol egyes lakók hosszasan fejtegetik elégedetlenségük okát a közgyűlés előtt vagy után. Nos, ebben a cikkben nekik és neked kívánunk segítséget nyújtani, amennyiben ilyen helyzetbe kerülsz.
A cikk elején tényszerűen leírjuk a közgyűlési határozat megtámadásának lényegét, majd az egyes elemeket részletesen is kifejtjük. Így akit csak a lényeg érdekel, az 2 percben is megértheti a megtámadás szabályait, aki pedig ténylegesen érintett és elmerülne a témában, annak javasoljuk, hogy szánjon rá 5-10 percet. Higgyétek el, megéri!
Kezdjük a legfontosabbakkal! A közgyűlési határozat megtámadása viszonylag gyakori és elég jól szabályozott terület. Lássuk hát közérthetően, hogy milyen lehetősége van annak, aki elégedetlen a megszületett határozattal?
Aki csak a lényegre kíváncsi, annak íme a lényeg összefoglalva:
1. A lényeg: A közgyűlési határozat megtámadása
- a határozat a meghozatalától számított hatvan (60) napon belül a határozat
- bármely tulajdonostárs által keresettel megtámadható, ha az
- jogszabályba vagy
- alapító okiratba vagy
- szervezeti-működési szabályzatba ütközik vagy
- a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár.
A közgyűlési határozat megtámadásának mérlegelésekor, a meghozott határozattal kapcsolatban érdemes egy háromlépcsős elemzést elvégezni. Mindenekelőtt az eljárási szabályok betartását kell vizsgálni. Általában ezek támadhatók a legegyszerűbben. Azt követően kell megvizsgálni, hogy milyen anyagi szabályokba ütközhet a határozat vagy azt, hogy sérti-e az alapító okiratot vagy szervezeti-működési ütközik-e. Végül pedig a kisebbség jogos érdekeibe való ütközést érdemes vizsgálni.
Most pedig ahhoz, hogy jó eséllyel támadd meg a határozatot, ismerd meg a részleteket.
2. A jogszabályba, alapító okiratba, szervezeti- és működési szabályzatba ütközés egy kicsit részletesebben:
A jogszabályba vagy “belső” szabályzatba ütközés számtalan módon megvalósulhat, azonban két nagy csoportra osztanám őket. Vannak az eljárási jellegű és az anyagi természetű “szabálysértések”.
Az közgyűlési határozat érvénytelenségéhez vezető eljárási hibákról: Ha meg kívánod támadni a közgyűlés határozatát, akkor minden esetben elsőként vizsgáld meg (vagy kérj meg erre egy ügyvédet), hogy végig be voltak-e tartva a határozathozatalhoz vezető út során az egyes eljárási szabályok. Itt egészen a közgyűlési meghívótól kell kezdeni a vizsgálatot és végül a határozathozatal részleteivel kell zárni azt.
A leggyakoribb eljárási érvénytelenségi okok, amelyek a közgyűlési határozat megtámadásához vezethetnek:
- A meghívók kézbesítésének szabálytalansága. Főszabály szerint a meghívókat elég a postaládában elhelyezni. Ellenben akár egy tulajdonostárs a pontos cím megjelölésével kifejezetten kérheti, hogy a meghívót a társasháztól eltérő címére kézbesítsék számára. Ugyanígy fontos, hogy az e-mail útján történő meghívás kizárólag az SZMSZ megfelelő rendelkezései szerint minősülhet szabályszerű kézbesítésnek.
- A határozatot nem a napirendben szereplő ügyben hozták. Lényeges ezen a ponton azt is kiemelni, hogy az “egyebek” vagy “folyamatban lévő ügyek” napirendi pont tárgyalása során nem lehet olyan határozatot érvényesen meghozni, ami “köztudomású” ugyan, de nincs pontosan megjelölve annak tárgya.
- A határozatképtelenség. A határozatképességnek minden határozatnál fenn kell állni. Tehát ha a közgyűlés végéről “elszállingóznak” a lakók, akkor gyakran az utolsó pontoknál már határozatképtelen a közgyűlés. Ebben a körben érdemes a meghatalmazásokat is megvizsgálni. Azok szabálytalansága is nagyban befolyásolhatja a határozat érvényességét.
- A döntéshez szükséges írásbeli tájékoztatás hiánya. Egyes döntések csak megfelelő információ birtokában hozhatók meg.
- A közgyűlés levezetése során felmerülő súlyos szabálysértések. Ebben a körben kiemelendő, hogy a jegyzőkönyv ebből a szempontból rendkívül fontos bizonyítási eszköz. Amennyiben a jegyzőkönyvvel van a probléma, az nem jelenti feltétlenül a határozat érvénytelenségét, de a bizonyító erejét csorbíthatja a hiányosság ténye.
A közgyűlési határozat megtámadását megalapozó anyagi jogi hibákról: Amennyiben – feltehetően – eljárási hibában nem szenved a határozat, úgy érdemes második lépésben a jogszabályba, alapító okiratba vagy SZMSZ-be ütközést vizsgálni. Mivel ez szintúgy nagyon sokrétű vizsgálatot igényelhet, itt is érdemes szakértő segítségét igénybe venni.
Néhány anyagi érvénytelenségi ok:
- A költségvetés és a beszámoló hiányosságai (a törvényben megköveteltek be nem tartása)
- A közös képviselő személyével kapcsolatos kizáró okok és összeférhetetlenségek
- a közös képviselő szerződéskötésének korlátai,
- a közös képviselő megválasztásáról szóló határozat érvénytelensége esetén a közös képviselői tisztség viselése érvényes volt-e és milyen időtartamra
- a közös tulajdonban lévő kémények bélelési költségének viselése (a Kúria döntése szerint – melyet a csoport tagjainak többsége elfogadott – azt a tulajdonostársat terheli, akinek az érdekében a bélelés történik),
- a tetőtéri lakás ablaka burkolókeretei cseréjének költsége (az ablak alkotóeleme, ezért a lakás tulajdonosát terheli),
- a társasházkezelő és a közös képviselő jogviszonyának keletkezése, a jogviszony tartalma és megszűnés
3. A kisebbség jogos érdekeinek vizsgálata a közgyűlési határozat megtámadása szempontjából:
A kisebbség jogos érdekeinek sérelme szintén nem egy egyérteműen körülhatározható vagy definiálható kifejezés. Éppen ezért esetről esetre vizsgálja a bíróság a sérelem tényét és jellemzőit. A bírói gyakorlat a következőképpen alakította ki az általános kereteket:,,az érdeksérelmet az ítélkezési gyakorlat a más hasonló tárgyú perekben kialakított mérlegelési szempontok szerint ítéli meg, figyelemmel van a felperes által előadott sérelem tárgyi súlyára, a felperes személyi és anyagi körülményeire, a társasház többi tulajdonosának helyzetére és a mindezek alapján lefolytatott mérlegelés eredményeként dönt az érdeksérelem megállapításáról” (BH 2014 182. számú döntés).
Amit a magam részéről ennél a pontnál aláhúznék, az az, hogy a a jogos érdekeknek lényegesen kell sérülniük a közgyűlési határozat érvénytelenségének kimondása szempontjából. A lényeges sérelem kifejezés még tovább tágítja a bírói mérlegelés lehetőségét, így aki erre hivatkozással támadna meg egy határozatot, úgy mindenképpen érdemes szakértővel konzultálni előtte.
Lényeges kiemelni, hogy kisebbségi érdeksérelemre kizárólag olyan tulajdonos hivatkozhat, aki a közgyűlésen részt vett és szavazott. Ennek az az ésszerű oka, hiszen kisebbségnek csak a szavazásban alulmaradó tulajdonostársakat tekinthetjük.
4. Mit tehetsz ha kicsúsztál a 60 napos megtámadási határidőből?
A közgyűlési határozat megtámadása esetében megtámadási határidő nem jogvesztő. A kereset benyújtására vonatkozó késedelmet a Polgári Törvénykönyv nyugvásra vonatkozó szabályai szerint mentheted ki. Így például ha a per megindításához szükséges okiratokhoz csak a közgyűlés időpontját követően jutsz hozzá (viszont ezek a társasház vezetőinek birtokában voltak), akkor az átadástól számított 60 napon belül is jó eséllyel támadhatod meg a határozatot.
Gyakran fordul elő olyan eset, hogy az egyik közgyűlésen jelen levő tulajdonostárs írásban is szeretné látni a jegyzőkönyvet, a megszövegezett határozatot és annak alapján kíván megtámadási jogával élni. Ilyen esetben a szóban forgó tulajdonostárs általában megvárja a közlést, akkor is, ha amiatt kicsúszik a 60 napon határidőből. Ilyenkor jó tudni, hogy a bíróság eltérően ítélheti meg az egyes eseteket. Ugyanis amennyiben valaki részt vett a közgyűlésen és a határozat meghozatalában, valamint a határozat egyszerűen megérthető, akkor a késedelmet – általában – nem tekintik igazolhatónak. Ellenben a bonyolult megfogalmazású, hallás után nem megjegyezhető és nem érthető határozatoknál a jegyzőkönyv késedelmes megküldése már alapot adhat egy keresetlevél 60 napon túli beadására.
Néhány példa a kisebbségi érdeksérelemmel kapcsolatos bírói gyakorlatra:
- Gyakran nem állapítják meg a kisebbség érdeksérelmét, amikor a közgyűlés a közös költséget anak érdekében emeli fel, hogy felújítási, korszerűsítési munkálatokat finanszírozzon ezekből (panelszigetelést, ablakcserét, stb.).
- Gyakori a kisebbségi érdeksérelemre hivatkozás az udvarhasználat, az udvari parkolási rend és az ingatlan használatának bármely egyéb kérdéseiben (pl. pékség vagy étterem működtetése, szellőző berendezés üzemeltetése, tisztításának elmulasztása, stb.); de az érvénytelenség megállapítása minden eseteben az eset körülményeitől függ.
- Korábban juttatott külön kedvezmények megvonása nem minősül kisebbségi érdeksérelemnek.
- Az 51%-nál nagyobb hányad tulajdonosa és a kisebbségben maradt tulajdonosi kör vitáiban csak az adott esetben feltárt tényállás és sérelem ismeretében dönthető el az a kérdés, hogy megvalósult-e a kisebbség olyan fokú érdeksérelme, amely a közgyűlési határozat érvénytelenségét eredményezi
- A lakások és az üzlethelyiségek „funkcióváltásának” eseteiben szintén az adott eset körülményesei alapján ítélhető meg: a funkcióváltás okoz-e lényeges és jogos érdeksérelmet.
5. Hogyan kérheted a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását?
A közgyűlési határozat megtámadására bíróságon van lehetőség, méghozzá keresettel. A per alperese a társasház lesz és nem a közös képviselő. A keresetlevélhez mellékelni kell a tulajdonosi státusz igazolására szolgáló tulajdoni lapot és elő kell állni a keresetet alátámasztó tényekkel és bizonyítékokkal.
6. Mi történik a határozattal, amíg a bíróság nem dönt az érvényességéről?
A bíróság a határozat végrehajtását felfüggesztheti. Ez azonban csak egy lehetőség és nem kötelezettség. Érdemes a keresetlevélben felsorakoztatni azokat az indokokat, amelyek alapján a bíróság felfüggeszti a határozat végrehatjását. A közgyűlési határozat megtámadását követően sokszor hosszú ideig tart, amíg döntés születik az ügyben.
7. Van-e más törvényességi kontrollja a társasháznak?
Igen, a közgyűlési határozat megtámadása mellett van más törvényességi kontroll, méghozzá az önkormányzati jegyző. Az ő szerepéről később külön cikkben jelentkezünk majd.
Korábban már írtunk egy cikket a közös képviselő leváltásáról. Elképzelhető, hogy az is érdekelhet téged. Ennek elolvasásához KATTINTS IDE.
Néhány társasházi fogalom tisztázásáról szóló cikkünket pedig ITT éred el.
A Társasházi törvényt ITT éred el.
