Select your region:

A lakásbérleti szerződés 11 buktatója – Legisly podcast

Ebben a videóban a lakásbérleti szerződés buktatóiról beszélünk. Dr. Tallár Ákos közérthetően és egy rövid videó keretében elmagyarázza a lakásbérleti szerződés kapcsán általunk alapvetően fontosnak tartott részleteket.
Bérbeadás előtt állsz és félsz a jogi buktatóktól? Esetleg bérelni szeretnél, de nem írnál alá akármilyen szerződést? Ebben a videóban a összegyűjtöttük a bérleti szerződéssel kapcsolatos gyakori problèmàkat. Ha érdekelnek ezek a kérdések, akkor nézd meg ezt a videónkat, a következő néhány percben ugyanis áttekintjük a lakásbérleti szerződések legfontosabb kérdéseit.

1. A lakásbérleti szerződés. Bérlet vagy albérlet?

Bérletről akkor beszélhetünk, ha a lakást, a bérleményt közvetlenül a tulajdonostól béreljük, tehát a bérleti szerződés vele jön létre. Albérletről viszont akkor beszélhetünk, ha a bérlő (helyesen mondva: albérlő) nem a tulajdonostól bérli a bérleményt, hanem egy másik bérlőtől, aki a tulajdonostól bérel. Ez a jogviszony akkor jöhet létre, ha vonatkozó jogszabályok alapján a bérlő a bérbeadó hozzájárulásával a lakást vagy annak egy részét albérletbe adhatja. Ebben az esetben győződjünk meg, hogy a főbérlőnk tényleg jogosult a szerződés megkötésére. 

2. Írásban vagy szóban?

Egy lakásbérletnél minden esetben az a legfontosabb – egyben formai követelmény is – hogy írásban kössünk szerződést (Lakásbérleti szerződés csak írásban érvényes). Ezt rögtön az elején fontos kiemelni, hiszen a lakásbérleti szerződés kizárólag írásban érvényes. Így lényegében teljesen mindegy, hogy miben maradtunk telefonon, vagy miről beszéltünk szóban, az számít, amit a szerződésben leírtunk. 

3. Tulajdoni lap

Amikor bérbe veszünk vagy adunk egy ingatlant mindenekelőtt szerezzünk be egy tulajdoni lapot . Ezt már könnyen megtehetjük az ügyfélkapunk segítségével is. A tulajdoni lapról ugyanis pontosan látszódnak a lakás paraméterei, továbbá az, hogy esetlegesen van-e olyan egyéb tényező, amely gátolhatja a bérbeadást. 

4. Lakásbérleti szerződés – a részletek

A lakásbérleti szerződésben pontosan rögzíteni kell a lakás, azaz a bérlemény adatait, és a felek által adott esetben szükségesnek tartott valamennyi egyéb körülményt, így különösen a lakàs műszaki állapotàval kapcsolatos észrevételeit (pl.: Omladozó falak, hibás berendezési tárgyak). A szerződéskötés és a birtokátruházás során ezeket könnyen rögzíthetjük, így a bérlemény visszaadásakor elkerülhetővé válnak a vitás helyzetek.

A lakás adatai mellett célszerű belefoglalni a szerződésbe azt is, hogy bérleményünk bútorozott vagy bútorozatlan. Ez is a későbbi  vitás helyzetek elkerülését szolgálja. De hogyan is lehet ezt hatékonyan szabályozni?  Keresd fel a videó alatt található linken a Legisly szerződésmintáját, amely segít eligazodni a bérbeadás fontosabb kérdéseiben. 

 5. Határozott vagy határozatlan idő?

Szerződéskötés során fontos átgondolni azt is, hogy határozott vagy határozatlan időre szeretnél lakást kiadni vagy bérbe venni. Fontos különbség a határozott és határozatlan idejű szerződések között, hogy a határozott időre szóló szerződést főszabály szerint nem lehet rendes felmondással felmondani. 

6. Bérleti díj és egyéb költségek

A szerződés egyik legfontosabb eleme bérleti díjban ès az egyéb költségekben való megállapodás. Ki? Kinek? Hogyan fizet? A közüzemi díjak, közös költség, tv és internet díjak megfizetésének pontos meghatározása sok vitát elkerülhetővé tesz. Bele kell foglalni a szerződésbe, hogy ezeket a költségeket a bérlő, vagy a bérbeadó fizeti meg a szolgáltatónak, nehogy félreértés legyen belőle és ezzel egyidejűleg elmaradás keletkezzen. Meg kell állapodni abban is, hogy a fizetés készpénzben vagy banki átutalással történik. Készpénz esetén vezessünk az átvételről mindkét fél által aláírt átvételi elismervényt, hogy az visszakereshető és igazolható legyen. A Legisly szerződésmintájában mindkét opciót megtalálja.

7. Kaució

Még maradjunk egy kicsit a fizetéssel kapcsolatos kérdéseknél. Az óvadék vagy köznapi nevén kaució a bérlőnek a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségeinek biztosítékául szolgáló, a bérbeadó részére megfizetett pénzösszeget jelenti. Kauciót az elmaradt bérleti díj, a közüzemi díj tartozás rendezésére vagy a bérbeadó kárának megtérítésére szoktak kikötni. Ahhoz, hogy a bérbeadónak átadott pénzösszeg kaucióként funkcionáljon, a feleknek ezt a bérleti szerződésben kifejezetten rögzíteni szükséges. Nem tekinthető tehát kauciónak, ha a bérleti szerződés megkötésekor a bérlő akár több havi bérleti díjat átad a bérbeadónak, ha nincs kifejezetten nevesítve, hogy az átadott pénzösszegből példul két havi bérleti díjnak megfelelő összeg kauciónak számít. Ugyanilyen fontos pontosan meghatározni azt is, hogy a kaució mire használható fel.

A Legisly szerződésmintájában Te választod ki, hogy hány havi óvadékot kössenek ki a felek. A kaució kapcsán érdemes rögzíteni írásban, hogy milyen esetben lehet felhasználni, milyen kiadások vonhatók le belőle, illetve, hogy milyen esetben és milyen határidőn belül jár vissza. Máskülönben a lakásból való kiköltözéskor azzal szembesülhetünk, hogy például a bérbeadó a bérlővel kívánja megfizettetni a természetes amortizációból fakadó költségeket. Természetesen nem csupán a lakásban történő hibák miatt veszítheti el a kauciót a bérlő, megtörténhet ez a bérleti díj, egyéb költségek megfizetésének elmaradása miatt is. Rögzítsük ezeket a szerződésben mindenképp! Kérd a Legisly együttműködő ügyvédeinek segítségét ezeknek a kérdéseknek a személyreszabásában.

lakásbérleti szerződés
A lakásbérleti szerződés fontos eleme a kaució és annak részletei

8. Milyen egyéb kikötéseket érdemes szabályozni?

A lakásbérleti szerződésben lakás használatával kapcsolatosan szabályozni érdemes, hogy a bérlő jogosult-e a bérleményt albérletbe, illetve más személy használatába adni. 

Háziállatok

A bérbeadó természetesen rendelkezhet arról is, hogy az ingatlanban tartható e házi kedvenc vagy sem, és ha igen akkor milyen feltételek mellett.

Dohányzás-tilalma

Amennyiben bármelyik szerződő félnek fontos a dohányzás kérdése, érdemes erre a szerződésben kitérni a lehetséges jövőbeni konfliktusok elkerülése végett.

Lakás ellenőrzése: További kellemetlenségek megelőzése érdekében, érdemes szerződésben kikötni a bérlőnek ingatlana ellenőrzésének gyakoriságát, illetve annak tartamát és időpontját.

Buli, társaság: Érdemes megfontolni a vendégek fogadásáról és a barátok időnkénti ottalvásából fakadó esetleges következményeket a bulikra vonatkozóan is, hiszen mindenki volt fiatal…

Kulcs kérdése: Célszerű rögzíteni a kulcsok darabszámát, amihez köthető a kaució visszaszolgáltatása, illetve azt, hogy a bérbeadónál marad-e kulcs vagy sem.

9. Jegyzőkönyv

Beköltözéskor készítsünk fotókat és töltsük ki a Legisly ingyenes birtokátruházási jegyzőkönyvét és ingóleltárát is, amiben rögzítjük, hogy a bérlő mit is vesz át a bérbeadótól. Feltétlen írjuk bele a lakásbérleti szerződésbe a mérőóraállásokat is. Rögzítsük azt is, hogy a közművek átírása megtörténik-e a, továbbá, hogy a bérlő bejelentkezhet-e az ingatlanba. Utóbbi akár a parkolási engedély, akár a levelezés miatt fontos lehet. 

Lakásbérleti szerződés
Lakásbérleti szerződés

10. Felmondás: rendes vagy rendkívüli

Nézzük most a lakásbérleti szerződés esetén történő felmondás kérdését. A bérleti jogviszony felmondása kapcsán meg kell különböztetnünk a rendes és a rendkívüli felmondást. Rendes felmondás akként történik, hogy a határozatlan idejű szerződés felmondását indokolás nélkül írásban, a szerződésben meghatározott kommunikációs csatornán bejelentjük a másik félnek (megjelenik: itt töltsd ki a Legisly szerződésmintában). 

Rendkívüli felmondásra kizárólag, a jogszabályban vagy a szerződésben meghatározott esetekben kerülhet sor. Ahogyan a szerződés megkötésére is, úgy a felmondás közlésére is az írásbeli forma az irányadó. Fontos, hogy ezt igazolható írásbeli úton. (pl.: tértivevényes levéllel) tegyük meg. Természetesen annak semmi akadálya, hogy a felek kölcsönös akaratukból a szerződést egyébként bármikor megszüntessék. Ehhez azonban szükség van mindkét fél egyetértésére. 

Hatályos jogszabályaink alapján a bérlő igen nagy védettséget élvez a bérbeadóval szemben. Ha „csupán” azért szeretnénk felmondani a szerződést, mert a bérlő nem tesz eleget fizetési kötelezettségének, akkor először írásban kell felszólítanunk megfelelő határidő tűzésével. Ha a bérlő határidőben továbbra sem tesz eleget fizetési kötelezettségének, akkor a határidő lejártát követő 8 napon belül élhetünk felmondással. 

Ha ezt a határidőt a bérbeadó elmulasztja, akkor ismételt felszólítás szükséges. A bérleti jogviszony megszűnésekor a bérlemény visszakerül a bérbeadóhoz, amelyről érdemes jegyzőkönyvet felvenni, amiben a felek rögzítik a visszaadott ingatlan állapotát, azt hogy mi található benne, illetőleg egyéb általuk lényegesnek vélt észrevételeket. 

NINCS lehetőség arra, hogy én, mint bérbeadó önkényesen kiköltöztessem a nemfizető bérlőmet. A lakástulajdonosok egyik legnagyobb félelme, hogy a bérlő a szerződés megszűnése után nem költözik ki a lakásból. Ennek megoldására célszerű, ha a bérlő már a bérleti szerződés megkötésekor közjegyző előtt, közokiratba foglaltan kötelezettségvállaló nyilatkozatot tesz a bérlemény kiürítésére. (Ennek alapján a bérbeadó adott esetében – per kezdeményezése nélkül – közvetlenül végrehajtási eljárást kezdeményezhet a bérlő ellen a bérlemény kiürítése miatt.)

11. Kell-e ügyvéd a lakásbérleti szerződés megkötéséhez? 

A lakásbérleti szerződés érvényességéhez nem írja elő a jogszabály az ügyvédi ellenjegyzést, tehát a válasz nem. Gyakorlott bérbeadóknak vagy bérlőknek talán nincs is szüksége jogi segítségnyújtásra, azonban javasoljuk a jogi segítség igénybevételét. A részletek kidolgozásában a Legisly együttműködő ügyvédei készséggel állnak rendelkezésedre és fix áron testre szabják a bérleti szerződést. Keress fel minket és elmondjuk, hogy miképpen biztosíthatod legjobban a szerződéses helyzetedet.

Itt találod a lakásbérleti törvényt.

Amennyiben kérdésed lenne, úgy javasoljuk, hogy KATTINTS IDE ingyenes konzultációért.

A szerzőről